В Сочи, вопреки происходящим в экономике государства неблагоприятным процессам, продолжает существовать стабильный покупательский спрос на жилые помещения. И в качестве одного из способов приобретения жилья на рынке недвижимости предлагается участие в жилищно– строительных кооперативах.
Необходимо отметить, что применявшееся в советский период нашей страны правовое регулирование деятельности строительных кооперативов утратило силу в связи с принятием новых нормативных актов.
На сегодняшний день организация и деятельность жилищно- строительных кооперативов, правовое положение их членов определены и регулируется разделом 5 Жилищного Кодекса РФ от 29 декабря 2004 года и положениями части 1 Гражданского Кодекса РФ от 30 ноября 1994 года.
Так согласно, Жилищного Кодекса РФ: жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме.
Члены ЖСК своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома, то есть, по сути, являются заказчиками и инвесторами строительства.
Участие в ЖСК является легитимным механизмом, не уступающим правовым отношениям, предусмотренным многим известным Федеральным Законом РФ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Многие в качестве гарантий защиты прав участников долевого строительства не совсем обоснованно видят предусмотренную Федеральным Законом №214-ФЗ регистрацию договоров долевого участия в органах Федеральной регистрационной службы. Тем не менее, как показывает практика, в случае уклонения недобросовестного застройщика от выполнения обязательств — для участников долевого строительства наступают неблагоприятные последствия в виде неполучения недвижимого имущества.
А в ЖСК сами члены вправе контролировать строительство. Между ЖСК и членом ЖСК необходимо заключать договор, содержащий в полном объеме права и обязанности сторон и все юридически значимые условия. Кроме того, членство в ЖСК, порождающее права на жилое помещение должно быть зарегистрировано в органах Федеральной Налоговой Службы РФ, что будет подтверждаться выпиской из единого государственного реестра юридических лиц.
Деятельность ЖСК находится в выгодном положении в области применения налогового права. Жилищно-строительный кооператив не является плательщиком налога на прибыль и налога на добавленную стоимость, так как не занимается предпринимательской деятельностью, а получаемые им денежные средства являются паевыми взносами, направляемыми на строительство жилого фонда с целью удовлетворения потребности членов кооператива в жилье.
Лица желающие вступить в ЖСК могут добиться для себя удобной рассрочки внесения паевых взносов. Порядок и условия внесения паевого взноса членом жилищного кооператива в соответствии с частью 1 статьи 125 Жилищного Кодекса РФ определяются уставом юридического лица.
Право на вступление в жилищные кооперативы имеют граждане, достигшие возраста шестнадцати лет, и (или) юридические лица.
Количество членов жилищного кооператива не может быть менее чем пять, но не должно превышать количество жилых помещений в строящемся или приобретаемом кооперативом многоквартирном доме. В связи с чем, при вступлении в кооператив необходимо выполнить сверку количества членов ЖСК, согласно выписки из единого государственного реестра юридических лиц, с количеством жилых помещений, предусмотренных проектом строительства.
Кроме того, в каждом случае обязательно осуществлять доскональное изучение разрешительной документации на строительство, правоустанавливающей, правоудостоверяющей и другой документации, предпочтительно с привлечением специалистов.
Так в Сочи в качестве примера добросовестного ЖСК можно выделить кооператив по улице Нагорной 11.
Согласно, пункта 4 статьи 218 Гражданского Кодекса РФ и части 1 статьи 129 Жилищного Кодекса РФ член жилищно-строительного кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество. Основываясь на приведенных положениях, можно заключить, что члена ЖСК, полностью выплатившего свой пай, следует признать собственником жилого помещения в возведенном многоквартирном доме. Тем не менее, безусловно, его право собственности подлежит государственной регистрации.
Документ, подтверждающий выплату членом ЖСК пая в полном объеме в силу Федерального закона от 21.07.97 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» является основанием для государственной регистрации возникновения прав на недвижимое имущество.
Сложившаяся в УФРС практика регистрации прав собственности членов ЖСК идет именно по пути регистрации их прав на жилые помещения без необходимости регистрации права собственности ЖСК на многоквартирный дом.
Подводя итог, можно с уверенностью утверждать, что вступление в жилищно- строительные кооперативы является законным и гарантированным способом приобретения жилья.
Адвокат, КЮН Артемий Пашуков
Мы получили несколько вопросов по теме статьи и дали на них ответы:
– А что за кооператив Нагорная 11? И что они строят?
– Почему схема с кооперативом не популярна в Сочи? Какие гарантии для пайщика?
– В Сочи, по такой схеме уже строились дома? В смысле, есть ли уже введенные и жилые дома по такой схеме?
Отвечает Артемий Пашуков:
А что за кооператив Нагорная 11? И что они строят?
В Сочи, по такой схеме уже строились дома? В смысле, есть ли уже введенные и жилые дома по такой схеме?
ЖСК «Нагорная — 11» осуществил строительство элитного шестнадцати этажного многоквартирного жилого дома по адресу: г. Сочи Центральный район ул. Нагорная д. 11.
30 января 2012 года здание введено в эксплуатацию. Все строительные и отделочные работы завершены, жилой дом подключен к городским сетям. На сегодняшний день ЖСК «Нагорная — 11″ иного строительства не ведет.
Почему схема с кооперативом не популярна в Сочи? Какие гарантии для пайщика?
Во — первых, считаю, что строительный бизнес в Сочи еще не достиг цивилизованного уровня (прошу прощения у добросовестных участников рынка). Большинство застройщиков более интересуют нелегальные схемы. Многие (строительство на землях садоводства и ИЖС вообще не рассматриваю в данном случае) на стадии строительства просто заключают предварительные договоры (правомерность многих из них отдельная тема). Это позволяет застройщикам уйти от финансовых и временных затрат, которые возникают в случае оформления сделок в порядке 214 ФЗ РФ или через ЖСК. В результате покупатели юридически слабо защищены.
Во — вторых, членство гражданина (или юридического лица) в ЖСК проходит первоначальное оформление через Федеральную Налоговую Службу и подтверждается выпиской из Единого Государственного Реестра Юридических Лиц. Но гарантии члена ЖСК зависят от индивидуального случая. Так например важно: передан ли земельный участок в собственность (или аренду) ЖСК; получено ли разрешение на строительство; заклчены ли договоры строительного подряда (какие фирмы будут строить); как расчитан размер паевых взносов (смета строительства); репутация застройщика (что ранее строил), положения договора и многое другое.
В — третьих, форма юридического лица ЖСК выгодна для застройщика, так как предусматривает много налоговых льгот, как для некоммерчесской организации.
С уважением А. Пашуков
…..Кроме того, членство в ЖСК, порождающее права на жилое помещение должно быть зарегистрировано в органах Федеральной Налоговой Службы РФ, что будет подтверждаться выпиской из единого государственного реестра юридических лиц…»
Будьте добры — дайте ссылку на статью в Разделе V. «ЖИЛИЩНЫЕ И ЖИЛИЩНО-СТРОИТЕЛЬНЫЕ КООПЕРАТИВЫ» ЖК РФ, где это указано или иной любой НПА,в котором есть прямое указание о внесении сведений именно о членах ЖСК в ЕГРЮЛ. Я могу ошибаться, но по-моему, Вы к членам ЖСК включили требования к членам ЖНК.
Регистрация членов ЖСК в ЕГРЮЛ предусмотрена подпунктом д) части 1 статьи 5 ФЗ РФ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» N 129-ФЗ от 8 августа 2001 года, согласно которого в едином государственном реестре юридических лиц содержатся сведения об учредителях (участниках) юридического лица. Так же, часть 2 статьи 16 ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» N 122-ФЗ от
21 июля 1997 года гласит, что орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, в случае, если правообладателем, стороной или сторонами сделки являются юридические лица, запрашивает в федеральном органе исполнительной власти, осуществляющем государственную регистрацию юридических лиц, выписку из единого государственного реестра юридических лиц (сведения, содержащиеся в ней) в отношении таких лиц, если такая выписка не была представлена заявителем по собственной инициативе.
В связи с вышеизложенным, постоянно сталкиваюсь с тем, что при приеме документов на государственную регистрацию права собственности члена ЖСК на жилое помещение, регистраторы требуют выписку из ЕГРЮЛ с обязательным наличием сведений об указанном лице (имею опыт юридического сопровождения деятельности двух ЖСК от создания юридического лица до ввода объекта в эксплуатацию).
Во – вторых, настаиваю, что внесение сведений о членах ЖСК в ЕГРЮЛ является дополнительным гарантом защиты интересов лиц, приобретающих жилье в кооперативе на стадии строительства. Так, любой член ЖСК может проверить свое участие в кооперативе путем получения выписки из ФНС РФ. Исключить члена ЖСК так же сложнее, так как это необходимо регистрировать через ФНС РФ и т.д.
Благодарю за хороший вопрос.
С Уважением, адвокат А.Л. Пашуков.
Спасибо за быстрый и объемный ответ. Но, все-таки, прямого указания, как в случае с ЖНК, нет, верно? Следовательно, этот вопрос может трактоваться на усмотрение сторон. И можно рекомендовать, или, как Вы говорите в своем последнем сообщении — настаивать, всем вновь принимаемым членам Кооператива о внесении их в ЕГРЮЛ.
Цель моих сообщений – все-таки уточнить этот момент для будущих членов Кооператива, чтобы в случае, если ЖСК не вносит своих НОВЫХ пайщиков в ЕГРЮЛ, действия кооператива НЕ РАСЦЕНИВАЛИСЬ, как желание кого-то обмануть или как невыполнение своих, законом прописанных, прямых обязанностей.
ИМХО: гораздо важнее получить от Кооператива полный пакет документов, который, в случае не выполнения ЖСК своих обязательств, был бы принят в суде.
В 2009 году имеется положительный опыт регистрации в росреестре жилых помещений на пайщиков путем предоставления документов, подтверждающих факт членства в кооперативе и т.д., без внесения их в ЕГРЮЛ.
Скоро планирую «сдаваться» по следующему ЖСК – да призадумалась, и в понедельник схожу еще раз на консультацию: как-то, имея в 2009 году успешно зарегистрированные помещения без внесения новых членов в ЕГРЮЛ, в этот раз даже и не поднимала этот вопрос.
Спасибо что Вы создали тему, касающуюся деятельности ЖСК.
Ответ основываю на личном опыте. На сегодняшний день я, как адвокат, сопровождаю сделки, связанные с государственной регистрацией в Центральном Отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в городе Сочи права собственности членов ЖСК на жилые помещения.
Перед предоставлением документов на государственную регистрацию, я получил консультацию одного из государственных регистраторов.
Последний пояснил, о необходимости предоставления на государственную регистрацию выписки из ЕГРП с указанием членов ЖСК. Обосновав это следующим:
Действительно в соответствии с положениями статьи 121 Жилищного Кодекса РФ «Прием в члены жилищного кооператива» решение общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) об утверждении принятия нового члена является надлежащим подтверждением членства.
Но регистратор, обязан сделать запрос в ФНС РФ о предоставлении выписки из ЕГРЮЛ в отношении ЖСК, в соответствии с положениями часть 2 статьи 16 ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» N 122-ФЗ от 21 июля 1997 года, согласно которой орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, в случае, если правообладателем, стороной или сторонами сделки являются юридические лица, запрашивает в федеральном органе исполнительной власти, осуществляющем государственную регистрацию юридических лиц, выписку из единого государственного реестра юридических лиц (сведения, содержащиеся в ней) в отношении таких лиц, если такая выписка не была представлена заявителем по собственной инициативе.
ФНС РФ сведениями о членах ЖСК не располагает, в случае не внесения их в ЕГРЮЛ.
В связи с указанным регистратор вправе приостановить сделку в соответствии с положениями пункта 1 статьи 19 ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» N 122-ФЗ от 21 июля 1997 года, согласно которого государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений, а также в случае непредставления документов (сведений, содержащихся в них), запрашиваемых органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, по межведомственным запросам.
Кроме того, я консультировался по указанному вопросу с регистраторами Хостинского Отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в городе Сочи и получил тот же ответ.
Безусловно, решение регистратора о приостановлении государственной регистрации может быть обжаловано в суд в порядке, предусмотренном главой 25 ГПК РФ «Производство по делам об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных или муниципальных служащих». И большая вероятность, что Вы выиграете указанный спор. Но затраченное время (нельзя исключать, что принятое судом решение будет обжаловано в апелляционном порядке) и само наличие судебного спора, может вызвать негативную реакцию со стороны клиентов.
Часто сталкиваюсь с разным подходом регистраторов к требованиям о предоставлении документов на регистрацию. И в Вашем случае, возможно выписку из ЕГРЮЛ с членами ЖСК не потребуют.
Но, лично мое мнение, что внесение членов ЖСК в ЕГРЮЛ, дополнительно защищает интересы клиентов и положительно отражается на репутации ЖСК.
С Уважением, адвокат А.Л. Пашуков.
